Nehnuteľnosti – otázky a odpovede

Nehnuteľnosti – otázky a odpovede

  • Ivana

    Dobrý deň,bývame v bytovom dome kde sa nachádzajú 3 byty. Pozemky/záhrady okolo domu si niektorí majitelia odkúpili. My bývame na prízemí a máme okno do susedovej záhrady/pozemku kedže odkúpil pozemok pod oknom smerom k hlavnej ceste. Chcem sa spýtať,či v prípade potreby dostať sa k oknu z vonka nám môže zakázať vstup cez jeho pozemok. A mohol developer taký pozemok predať susedovi? Na jeho pozemku sa na stene domu nachádza aj rozvodná a plynová skrina a vstup do kanalizácie. Pozemok nemá oplotení. Nemal by takýto pozemok patriť do spoločných priestorov? Ďakujem

    17. júna 2022 v 1:14
    • Advokátska kancelária Bános & Košútová

      Dobrý deň,

      právny režim priľahlých pozemkov ako takých môže podliehať dvom režimom. Prvý z nich je podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, podľa ktorého je za priľahlý pozemok považovaný pozemok patriaci k domu, na ktorom sa nachádzajú oplotené záhrady a stavby, najmä oplotenia, prístrešky a oplotené nádvoria. Spoluvlastnícky podiel na takomto pozemku je potom spojený s vlastníctvom bytu v bytovom dome. Jeho prevod je tak potom možný len s prevodom vlastníckeho práva k bytu.

      Pri druhom režime môže nastať situácia,kedy priľahlé pozemky nespadajú pod režim zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, v ktorom prípade by to znamenalo, že podiel na priľahlých pozemkoch nie je spojený s vlastníctvom bytu. V takom prípade je developerovi poskytnutý priestor na vlastnú právnu úpravu vzťahov ohľadom ostatných pozemkov v rámci realizovaného projektu bytového domu.

      Ak vlastník domu nie je vlastníkom pozemku, vzniká k pozemku právo zodpovedajúce vecnému bremenu, ktoré sa zapíše do katastra nehnuteľností. S poukazom na tieto skutočnosti, najmä s ohľadom možnosti prístupu k Vašej nehnuteľnosti, resp. k prípojkám, by malo byť automaticky zo zákona zriadené vecné bremeno práva prechodu vo Váš prospech. Z uvedeného dôvodu odporúčam skontrolovať, či toto vecné bremeno bolo zapísané na list vlastníctva, resp. pod aký režim priľahlých pozemkov patrí Vami uvádzaný pozemok.

      30. júna 2022 v 8:48
  • Anonym

    Dobrý deň, priateľ podpísal rezervačnú zmluvu na nehnuteľnosť, avšak na tejto zmluve figuruje iba on. Nehnuteľnosť kupujeme spoločne, a preto chceme byť obaja na kupno-predajnej zmluve. Realitná agentúra tvrdí, že na kupno-predajnu zmluvu môžu uviesť iba priateľa nakoľko ja nie som na rezervačnej zmluve. Je to pravda?

    5. novembra 2021 v 9:20
    • Advokátska kancelária Bános & Košútová

      Dobrý deň,
      rezervačná zmluva ako zmluvný typ nie je upravená v občianskom zákonníku, preto sa riadi podľa § 51 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého účastníci môžu uzavrieť i takú zmluvu, ktorá nie je osobitne upravená; zmluva však nesmie odporovať obsahu alebo účelu tohto zákona. Hlavným predmetom rezervačnej zmluvy je záväzok záujemcu kúpiť nehnuteľnosť a záväzok, v tomto prípade realitnej kancelárie, že po dobu rezervácie nebude túto nehnuteľnosť ponúkať iným záujemcom. Účelom rezervačnej zmluvy je, ako to aj z názvu vyplýva, iba rezervovanie nehnuteľnosti pre kupujúceho. Nemala by v nej byť priamo obsiahnutá povinnosť uzavrieť kúpnu zmluvu, ani povinnosť uzavrieť zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, keďže v tejto fáze väčšinou nie sú vyjasnené podstatné náležitosti kúpnej zmluvy.
      Na strane druhej existuje tzv. zmluva o budúcej kúpnej zmluve, ktorá už musí obsahovať všetky podstatné náležitosti riadnej kúpnej zmluvy (vrátane označenia zmluvných strán) a rovnako aj záväzok kupujúceho a predávajúceho uzavrieť do určitej doby riadnu kúpnu zmluvu. V danom prípade sme toho právneho názoru, že s pristúpením ďalšej zmluvnej strany v kúpnej zmluve by nemal byť právny problém. Pokiaľ by ste sa však nedohodli, odporúčali by sme vyhotoviť dodatok k rezervačnej zmluve, ktorej obsahom by bola úprava zmluvných strán (pristúpenie Vašej osoby na stranu budúceho kupujúceho).

      7. novembra 2021 v 17:53
  • Anonym

    Chcem len právnu radu, pri podpise kúpno predajnej zmluvy došlo k podvodu, ktorý som si všimol až po podpise zmluvy u notára

    4. októbra 2021 v 19:02
    • Advokátska kancelária Bános & Košútová

      Dobrý deň,
      v prípade, ak kúpna zmluva bola spísaná a uzavretá u notára, notár zodpovedá za správnosť vyhotovenej zmluvy. Pokiaľ zmluva odporuje zákonu alebo obchádza zákon, notár je povinný odmietnuť vyhotovenie zápisnice. Z uvedeného vyplýva, že ak vo Vašom prípade bola kúpna zmluva spísaná u notára do notárskej zápisnice, predpokladám, že predmetná zmluva je v úplnom znení platná a pri jej vyhotovení a podpísaní nedošlo k podvodu.
      Na druhej strane, ak kúpna zmluva nie je uzavretá u notára, podpis predávajúceho musí byť úradne overený. Z hľadiska preverenia totožnosti notár je povinný zistiť totožnosť zmluvných strán a notár ručí za zistenie totožnosti účastníkov zmluvy pre prípad podvodu.
      Ak sa má podvod, na ktorý poukazujete týkať samotného obsahu zmluvy, môžete sa obrátiť na súd s návrhom na určenie, že vec patrí do vlastníctva pôvodného vlastníka z dôvodu neplatnosti zmluvy. Uvedenú neplatnosť však budete musieť konaní patrične preukázať.
      Pokiaľ sa domnievate, že ste sa stali obeťou podvodu, môžete podať trestné oznámenie na polícii pre podozrenie zo spáchania trestného činu podvodu. Polícii je pritom potrebné čo najrozsiahlejšie popísať celú situáciu a predložiť im všetky doklady, ktoré ako dôkazy na preukázanie, že ste sa stali obeťou podvodu máte.

      6. októbra 2021 v 19:14
  • Janka

    Dobry den, chcela by som zistit ake su moznosti v pripade, ze syn prestal platit hypoteku, dom sa predal v drazbe, avsak matke ako rucitelke nadalej stahuje exekutor vyplatu. Syn je momentalne vedeny na urade prace v zahranici a dostava zakladne davky. Ake su moznosti v tomto pripade, ak by sa syn spojil s exekutorom. Ako by sa nasledne vypocitali splatky? Dakujem.

    10. septembra 2021 v 16:54
    • Advokátska kancelária Bános & Košútová

      Dobrý deň,
      vychádzajúc z Vášho opisu, je pravdepodobné, že vykonanie exekúcie formou dražby nehnuteľnosti nepostačovalo na úhradu celého dlhu veriteľa, preto sa aj naďalej vykonávajú zrážky zo mzdy ručiteľa. Primárne by sa mal dlh vymáhať od dlžníka, až následne ak tento neplní, možno dlh vymáhať od ručiteľa. Syn je aj naďalej dlžníkom, preto mu nič nebráni, aby exekútora upovedomil o tom, že dlh bude splácať on. V tom prípade by exekútor naďalej nemohol vykonávať zrážky zo mzdy matky. Pokiaľ by syn dlh nesplácal, exekútor by aj naďalej vykonával zrážky z mzdy matky ako ručiteľa. O stave exekúcie, o rozsahu jej splatenej časti, sa samozrejme môžete informovať u daného exekútora.

      12. septembra 2021 v 19:48

Z dôvodu mimoriadnej pracovnej vyťaženosti je bezplatná právna poradňa momentálne pozastavená.