Nájom bytu – otázky a odpovede

Nájom bytu – otázky a odpovede

  • Andrej

    Dobrý deň, poprosím Vás radu. Som prenajímateľom bytu a s nájomcom som ukončil nájomnú zmluvu. Nájomca sa aj po ukončení zmluvy stále nevysťahoval. Čo mám robiť?

    1. augusta 2022 v 14:10
    • Advokátska kancelária Bános & Košútová

      Dobrý deň, pokiaľ ste s nájomcom platne ukončili nájomnú zmluvu a ak nájomca neustále užíva Váš byt aj po skončení nájmu, môžete podať návrh na vypratanie nehnuteľnosti (bytu) na príslušný súd.

      3. augusta 2022 v 13:37
  • Anonym

    Dobrý deň, prosím Vás chceli by sme si s priateľom prenajať byt a v tom prípade budeme uzatvárať nájomnú zmluvu. Vedeli by ste mi poradiť, čo všetko taká zmluva musí

    24. júla 2022 v 11:44
    • Advokátska kancelária Bános & Košútová

      Dobrý deň, náležitosti nájomnej zmluvy sú upravené v § 686 Občianskeho zákonníka. Nájomná zmluva musí obsahovať: označenie predmetu, rozsah užívania, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Nájomná zmluva by mala taktiež obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Pokiaľ sa nájomná zmluva neuzavrela písomne, vyhotoví sa o jej obsahu zápisnica.

      26. júla 2022 v 13:36
  • Sim

    Príjemný dobrý deň prajem. Prosím o radu bola som už na polícii ti neakceptovali podnet na trestné oznámenie pretože zrejme spolupracujú viac s druhou stranou myslím ide o podnikateľa ktorý načierno bez zmluvy prenajímal byt vo svojom dome. Ja som bola ten najomnik pred par dnami ma vyslovene bez akéhokoľvek vyzvania delozoval vysťahoval všetky veci pričom niektoré osobne veci mi nedal a chyba aj cenná vec ako zlatá retiazka. Klamal aj prizvanej polícii ze mi zaplatil ubytovanie podotýkam v nejakej robotníckej ubytovni, som matka maloletej s ktorou by sme tam nemohli ísť pretože tam deti neberú a samozrejme zaplatené to nebolo. Spôsobil mi škody tým ze nahádzal veci do mechov na odpad ale ide o to ze sa ich vôbec dovolil dotknúť. Už predtým chodil často do bytu pretože v tomto boli elektrické rozvody na celý dom tak mal neustále zámienku pretože často tieto skratovali aby ich mohol chodiť kontrolovať. A ešte.. Vo februári si žiadal spätné doplatenie zvýšeného nájmu za január a následne už som mala a platiť navysene. S touto sumou som nesúhlasila tak sme sa dohodli na novej nižšej. Tento mesiac som ho žiadala aby si strhol čiastku z dvojmesačného depozitu pretože som mala výdavky za auto plus zmena práce s čím súhlasil. Nakoniec aj policajtom tvrdil ze neplatím nájomné keďže som mu väčšinou dávala peniaze na ruku iba pár krát posledné dva mesiace a predtým depozit na účet. Viem ide o občiansko právny spor, takéto jednanie je z môjho pohľadu poškodenej neakceptovateľné. Prosím poradíte mi co ďalej

    28. februára 2022 v 3:36
    • Advokátska kancelária Bános & Košútová

      Dobrý deň,

      pokiaľ ste s prenajímateľom nemali uzavretú písomnú nájomnú zmluvu, pri ukončení nájomného vzťahu je potrebné vychádzať priamo z ustanovení Občianskeho zákonníka. Písomná forma zmluvy je povinná pri nájme alebo podnájme nebytových priestorov, pri nájomnej zmluve na byt sa písomná zmluva nevyžaduje. V zmysle § 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, ak nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa. Pokiaľ ste úhrady za nájom platili prenajímateľovi v hotovosti bez toho, aby Vám o tom vydal potvrdenie, a teda nemáte o platbách žiaden dôkaz, mohol by sa prenajímateľ žiaľ ohradiť tým, že Vám dal výpoveď nájomnej zmluvy práve z uvedeného dôvodu. V takom prípade patrí nájomcovi iba právo na náhradné ubytovanie po tom, ako preukáže, že je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov. V iných prípadoch skončenia nájomného pomeru z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d) nájomca nemá právo na bytovú náhradu, ak ide o dôvod hodný osobitného zreteľa, má nájomca právo na prístrešie. Dôvod výpovede sa však musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná. V takom prípade by ste sa voči prenajímateľovi mohli ohradiť neplatnosťou výpovede nájomnej zmluvy a upozorniť ho, že trváte na pokračovaní v nájomnom vzťahu, ktorý žiadnym zo zákonných spôsobov nezanikol. Pokiaľ ide o spôsob vypratania zo strany prenajímateľa ako ho opisujete, tento nepostupoval zákonným spôsobom, keďže Vás ako nájomcu mal najskôr vyzvať na vypratanie nehnuteľnosti a v prípade, ak by ste odmietli nehnuteľnosť vypratať, prenajímateľ je oprávnený podať na súd žalobu o vypratanie. Ak Vám konaním prenajímateľa vznikla na veciach škoda, náhradu tejto by ste si mohli voči prenajímateľovi uplatniť, ak by ste vedeli preukázať, že Vám škoda vznikla priamo jeho pričinením.

      4. marca 2022 v 14:03
  • Anonym

    Byvam v rodinnom dome v najme. Majitel susednLho domu predvcerom vytal mohutny, zdravy ihlicnaty strom, ktory bol nielen pristreskom pre vtaky ako straky, hrdlicky atd., ale aj relevantny pre kvalitu mojho byvania: prekryl siluetu okolitych vyskovych domov a velmi blizky 1-posch. dom aj s parkoviskom (udajne s povolenim mesta). Okrem toho bol ten nadherny, hunaty strom pre mna aj emocionalnou hodnotou – je mi do placu. Jeho vytatie v znacnej miere zmenilo podmienky mojho byvania: Na ten vsetok beton, co ten vysoky mohutny strom prekryval, sa teraz musim (s hnusom) pozerat a zaroven som aj pre obyvatelov susedstva na prezentacnom tanieri. Za tychto okolnosti by som sa tam nebola nastahovala. Mne je jasné, ze moj avizovany prenajomca za cin suseda nic nemoze. Zial, ja mam ale naraz nové, negativne podmienky byvania. Otazka: Mam pravo na znizenie najomneho? Ak ano, asi kolko?

    22. novembra 2020 v 14:09
    • Advokátska kancelária Bános & Košútová

      Dobrý deň,

      v zmysle ustanovení Občianskeho zákonníka o nájomnej zmluve nájomca nie je povinný platiť nájomné, pokiaľ pre vady veci, ktoré nespôsobil, nemohol prenajatú vec užívať dohodnutým spôsobom alebo ak sa spôsob užívania nedohodol primerane povahe a určeniu veci. Ak nájomca môže užívať prenajatú vec z uvedených dôvodov iba obmedzene, má nájomca nárok na primeranú zľavu z nájomného. Prenajímateľ si však musí započítať náklady, ktoré ušetril, a cenu výhod, ktoré mal z toho, že nájomca užíval vec len obmedzene. Z uvedeného vyplýva, že zľavu z nájomného by ste mohli požadovať vtedy, ak bolo užívanie prenajatej veci, resp. nehnuteľnosti, dohodnuté s ohľadom aj na predmetný strom, poskytujúci Vám určité súkromie. Samotné odstránenie stromu však nemá vplyv na riadne užívanie prenajatej nehnuteľnosti ako takej. Pokiaľ však pociťujete istú ujmu, môžete sa s prenajímateľom dohodnúť na primeranej zľave z nájomného, s čím ale musí súhlasiť, prípadne s vykonaním opatrení, ktoré by Vám opäť zaistili súkromie.

      25. novembra 2020 v 20:47
  • Mariana

    Dobrý deň, 7.mája mi bol doručený list ohľadom zmeny majiteľa bytu, ktorej som nájomcom. Bývalý majiteľ odo mňa žiada vyplatenie nájmu za máj,ktorú som vyplatila. Nakoľko predtým som platila mesiac dozadu ale platby sa vyrovnali tým že v jeden mesiac dostala 2 krát zaplatené, môže v takom prípade žiadať odo mňa ešte platbu za nájom. Ďakujem

    6. júla 2020 v 11:10
    • Advokátska kancelária Bános & Košútová

      Dobrý deň. Pokiaľ ste uhradili nájomné za všetky mesiace, bývalý majiteľ nemá dôvod na to, aby od Vás žiadal ďalšiu platbu za nájom. Pokiaľ ste nájomné platili bankovým prevodom, alebo iným preukázateľným spôsobom, tak mu môžete predložiť výpis z účtu, alebo iný doklad preukazujúci uhradenie nájomného.

      8. júla 2020 v 14:45
  • Miloš

    Dobrý deň, ja som v opačnej situácii. Nájomca sa nechce vysťahovať aj napriek ukončenej nájomnej zmluve. Môžem ho ako prenajímateľ vysťahovať svojpomocne,alebo musím mať súhlas súdu?

    5. mája 2020 v 14:47
    • Advokátska kancelária Bános & Košútová

      Dobrý deň, pokiaľ ste s nájomcom platne ukončili nájomnú zmluvu a on sa aj po jej ukončení nechce vysťahovať nie je možné ho vysťahovať svojpomocne. Svojpomocne to nie je možné hlavne preto, že týmto úkonom by došlo k zásahu do vlastníckeho práva nájomcu, pretože nájomca môže mať v predmetnej nehnuteľnosti aj veci, ktoré nepatria Vám ako prenajímateľovi. Ak nájomca užíva Váš byt aj po skončení nájmu, môžete podať návrh na vypratanie nehnuteľnosti (bytu) na príslušný súd.

      7. mája 2020 v 20:12
  • Anonym

    Vazeny pan advokat, uplne kratko : Fyzicka osoba, ktora ma DIC a je zamestnancom (nie je SZCO a nema ICO), je tzv. dodavatelom? Hovorime o beznom zamestnancovi, ktory prenajima byt podla Obcian.zakonnika a ma DIC. Je to podnik. alebo ina obchod. cinnost? t.j. v pripade najmu bytu mam status spotrebitela (ako uvadzate toto slovne spojenie klientovi nizsie) ? Alebo to zavisi od zakona? Klient nizsie nenapisal, ze prenajimatel ma DIC, islo asi o bezneho cloveka. Dakujem uctivo za vasu odpoved.

    3. februára 2020 v 14:45
    • Advokátska kancelária Bános & Košútová

      Dobrý deň, každý kto prenajíma nehnuteľnosť (výnimkou je pozemok) by sa mal zaregistrovať na príslušnom daňovom úrade. Takže to, že Váš prenajímateľ uvádza v zmluve DIČ znamená, že splnil túto jeho zákonnú povinnosť, ktorá vyplýva zo zákona o dani z príjmov. Nato, aby bol prenajímateľ podnikateľom, musí spĺňať niektorí z definičných znakov uvedených v Obchodnom zákonníku, t.j. podnikateľom je: a) osoba zapísaná v obchodnom registri; b) osoba, ktorá podniká na základe živnostenského oprávnenia; c) osoba, ktorá podniká na základe iného než živnostenského oprávnenia podľa osobitných predpisov; d) fyzická osoba, ktorá vykonáva poľnohospodársku výrobu a je zapísaná do evidencie podľa osobitného predpisu. Podľa živnostenského zákona prenájom nehnuteľností je živnosťou, pokiaľ sa popri prenájme poskytujú aj iné než základné služby spojené s prenájmom. V tejto veci tiež uvádzam, že ak by sa Váš prenajímateľ považoval za podnikateľa, tak by mal mať pridelené IČO. Na základe vyššie uvedeného vyplýva, že pokiaľ prenajímateľ nespĺňa vyššie popísané znaky, tak Vy nie ste v postavení spotrebiteľa.

      5. februára 2020 v 17:13
  • Rebeka

    Dobrý deň pán advokát, obraciam sa na Vás s otázkou týkajúcou sa nájmu k bytu. Uzatvorila som totiž nájomnú zmluvu, kde je v čl. VII ods.3 uvedené, že v prípade skončenia nájmu je nájomca povinný ihneď v deň doručenia výpovede odovzdať prenajímateľovi kľúče od bytu, od vchodu bytového domu a od schránky a odovzdať mu byt… Mňa zaujíma, či je toto ustanovenie v poriadku, že či naozaj ma môže nasledujúci deň potom ako mi doručil výpoveď nájmu jednoducho vyhodiť na ulicu. Ďakujem za odpoveď.

    7. januára 2020 v 9:00
    • Advokátska kancelária Bános & Košútová

      Dobrý deň. Pokiaľ ide o nájom bytu, ide o tzv. chránený nájom. To znamená, že nájomca je voči prenajímateľovi chránený pred vysťahovaním tým, že prenajímateľ mu môže dať výpoveď z nájmu len z dôvodov ktoré sú taxatívne vypočítané v § 711 OZ, pričom ešte platí, že dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná. Dôvod výpovede nemožno dodatočne meniť. Okrem toho ste ako nájomca chránená aj tak, že pokiaľ ide o výpovednú lehotu, tá sa v zmluve môže dohodnúť, avšak nesmie byť kratšia ako tri mesiace. V nájomnej zmluve si môžete akurát tak dohodnúť písomne, že výpovedná lehota bude dlhšia ako tri mesiace, alebo tak určí prenajímateľ. Čiže to znamená, že tento článok zmluvy bude neplatný, a nastupuje výpovedná lehota zo zákona, teda trojmesačná, ktorá začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi výpoveď doručená.

      10. januára 2020 v 10:47
  • Kristína

    Pan advokat, v podpisanej zmluve o kratkodobom najme medzi najomcom a prenajimatelom je vypovedna lehota 1mesiac. Najomca sa ohradza,ze je neprijimatelny 1mesiac pre nich. Co mozem urobit? Podotykam najomca je tam 3mesiace a okrem kaucie som nikdy nedostala najomne na cas. Vzdy minimalne 2tyzdne po. Alebo len polovicu najmu. Dovod vypovede je predaj bytu,kt. Je zahrnuty v bodoch o ukonceni najmu zo strany prenajimatela. Vypoved poslana 21.3. Na jeho p.o.box,dorucena 22.3. Prevzata z p.o.boxu 5.4.

    9. apríla 2019 v 11:14
    • Advokátska kancelária Bános & Košútová

      Dobrý deň, podľa § 7 ods. 1 e) zákona o krátkodobom nájme bytu môžete Vy ako prenajímateľ vypovedať krátkodobý nájom bytu ak máte daný iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru – vo Vašom prípade predaj bytu. Čo sa týka výpovednej doby podľa § 7 ods. 3 zákona o krátkodobom nájme bytu, táto nesmie byť kratšia ako jeden mesiac, čo je vo Vašom prípade v poriadku. Ak ste odoslali nájomcovi písomnú výpoveď, krátkodobý nájom bytu sa skončím uplynutím výpovednej lehoty. Táto začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola výpoveď doručená nájomcovi. Vo vašom prípade teda výpovedná lehota začala plynúť 06.04.2019, pričom krátkodobý nájom sa skončí 06.05.2019. K tomuto dňu je nájomca v zmysle § 8 spomínaného zákona povinný vypratať byt na vlastné náklady a tento odovzdať prenajímateľovi v riadnom stave. Ak nájomca byt nevyprace alebo neodovzdá prenajímateľovi ani v lehote 10 kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu je prenajímateľ oprávnený na účely zabezpečenia pohľadávok zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte, okrem vecí, ktoré sú vylúčené z exekúcie. Prenajímateľ je oprávnený zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte len vtedy, ak nespotrebovaná časť peňažnej zábezpeky nepostačuje na uspokojenie pohľadávok. Svojpomocné vypratanie nájomcu je protizákonné. Ak by nájomca byt napriek uvedeným skutočnostiam nevypratal ani po Vašich predchádzajúcich písomných upozorneniach, bude žiadúce obrátiť sa na súd so žalobou o vypratanie nehnuteľnosti, kedy súd môže právoplatne rozhodnúť o povinnosti byt vypratať v súdom stanovenej lehote. Ak by nájomca nerešpektoval ani súdne rozhodnutie, mohlo by prísť k nútenému výkonu rozhodnutia formou exekúcie, kde už exekútor má zákonné prostriedky na vypratanie bytu aj za súčinnosti policajného zboru.

      11. apríla 2019 v 19:59
  • Jozef

    Dobrý deň. Chcem sa spýtať či je nájomná zmluva plátna ak je podpísaná, ale nieje na nej uvedený dátum kedy sa podpisovali. Deň pred začatím účinnosti som nájomnú zmluvu zrušila.

    2. marca 2019 v 14:26
    • Advokátska kancelária Bános & Košútová

      Dobrý deň, Občiansky zákonník výslovne neurčuje, že nájomná zmluva musí byť písomná. Písomnú formu musí mať, len ak to vyplýva zo zákona alebo si to účastníci dohodli. Písomnú formu nájomnej zmluvy musí mať napr. zmluva o nájme a podnájme nebytových priestorov. V prípade, ak nájomná zmluva nie je v písomnej forme, ústne dohodnutý obsah by mal byť spísaný vo forme zápisnice. Nájomná zmluva je platná v momente, ak sa strany dohodnú na nájomnej zmluve. Účinnosť zmluvy nastáva súčasne s jej vznikom, ak tento deň je aj prenechaný predmet nájmu na dočasné užívanie nájomcovi. Ak strany dohodnú, že nájomná zmluva bude určitá od konkrétneho dátumu, tak nastáva účinnosť nájomnej zmluvy vtedy, keď nastane deň vzniku. Ak prenajímateľ v danom dni dá do užívania nájomcovi prenajatú vec, tak aj nájomcovi vzniká povinnosť platiť nájomné, to znamená, že nájomná zmluva je od toho okamihu účinná. Na vznik nájmu sa vyžaduje dohoda strán o podstatných náležitostiach nájomnej zmluvy, ktorými sú predmet nájmu, nájomné a jeho výška. Predmet nájmu musí byť špecifikovaný už pri uzavretí zmluvy. Samozrejme z nájomnej zmluvy nesmie chýbať presné označenie zmluvných strán (meno, priezvisko, dátum narodenia a adresa trvalého pobytu pri fyzických osôb; obchodné meno, sídlo, IČO a zápis v príslušnom obchodnom registri pri právnických osôb. Ak vo Vašom prípade ide o byt, nájom bytu zanikne písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom alebo písomnou výpoveďou. Ak bol nájom bytu dohodnutý na určitý čas, zanikne tiež uplynutím tohto času. Prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu iba zo zákonom ustanovených dôvodov.

      4. marca 2019 v 18:24
  • Dagmar

    Dobrý deň pán advokát, obraciam sa na Vás s otázkou týkajúcou sa nájmu k bytu. Uzatvorila som totiž nájomnú zmluvu, kde je v čl. VII ods.3 uvedené, že v prípade skončenia nájmu je nájomca povinný ihneď v deň doručenia výpovede odovzdať prenajímateľovi kľúče od bytu, od vchodu bytového domu a od schránky a odovzdať mu byt… Mňa zaujíma, či je toto ustanovenie v poriadku, že či naozaj ma môže nasledujúci deň potom ako mi doručil výpoveď nájmu jednoducho vyhodiť na ulicu. Ďakujem za odpoveď.

    12. decembra 2015 v 14:36
    • Advokátska kancelária Bános & Košútová

      Dobrý deň,
      pokiaľ ide o nájom bytu, ide o tzv. chránený nájom. To znamená, že nájomca je voči prenajímateľovi chránený pred vysťahovaním tým, že prenajímateľ mu môže dať výpoveď z nájmu len z dôvodov ktoré sú taxatívne vypočítané v § 711 OZ, pričom ešte platí, že dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná. Dôvod výpovede nemožno dodatočne meniť. Okrem toho ste ako nájomca chránená aj tak, že pokiaľ ide o výpovednú lehotu, tá sa v zmluve môže dohodnúť, avšak nesmie byť kratšia ako tri mesiace. V nájomnej zmluve si môžete akurát tak dohodnúť písomne, že výpovedná lehota bude dlhšia ako tri mesiace, alebo tak určí prenajímateľ. Čiže to znamená, že tento článok zmluvy bude neplatný, a nastupuje výpovedná lehota zo zákona, teda trojmesačná, ktorá začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi výpoveď doručená.

      16. decembra 2015 v 14:25
  • Anonym

    Dobrý deň, Bývalý manžel je mi povinný zabezpečiť náhradný byt. Podľa zákona je mi potrebné predložiť vyhlásenie o zabezpečení bytovej náhrady. Chcem sa informovať, či sa na vyhlásenie o poskytnutí bytovej náhrady vzťahujú podmienky stanovené občianskym zákonníkom, alebo či majiteľ bytu môže od vyhlásenia odstúpiť a bývalý manžel bude mať povinnosť zabezpečiť mi bytovú náhradu naďalej. Ďakujem

    9. novembra 2015 v 16:47
    • Advokátska kancelária Bános & Košútová

      Dobrý deň, zabezpečením bytovej náhrady sa rozumie predloženie písomného vyhlásenia osoby, ktorá poskytne náhradné ubytovanie o tom, že uzavrie zmluvu o nájme alebo podnájme bytu s osobou, ktorá má byt vypratať. Nájomca, ktorý má byt vypratať, musí zmluvu o bytovej náhrade uzavrieť do 30 dní od doručenia uvedeného písomného vyhlásenia. Podľa § 712c ods. 3 Občianskeho zákonníka, nájomca, ktorý má byt vypratať, je povinný uzavrieť zmluvu o bytovej náhrade do 30 dní od doručenia písomného vyhlásenia o zabezpečení bytovej náhrady; ak nájomnú zmluvu bezdôvodne neuzavrie, jeho nárok na bytovú náhradu zanikne. Zánik nároku na bytovú náhradu v zmysle vyššie uvedenej právnej úpravy je viazaný výlučne na skutočnosť bezdôvodného neuzavretia nájomnej zmluvy ohľadne zabezpečenej bytovej náhrady tým, kto má byt vypratať.

      11. novembra 2015 v 21:04
  • Milica

    Dobrý deň, chcela by som sa Vás opýtať ohľadne nájomnej zmluvy. Keďže som zaplatila pri uzatvorení zmluvy depozit a nájomná zmluva mi začne plynúť až od 1.11.2015 a pred pár dňami som dala majiteľovi výpoveď nájomnej zmluvy tak sa chcem opýtať či musím platiť dvojmesačnú výpovednú lehotu aj napriek tomu, že som tam ešte nezačala bývať a ani mi ta zmluva neplynie, ako mám postupovať ? Za odpoveď vopred ďakujem

    27. októbra 2015 v 17:51
    • Advokátska kancelária Bános & Košútová

      Dobrý deň, v zmysle § 7 ods. 2 Zákona o krátkodobom nájme bytu č. 98/2014 Z.z. nájomca môže vypovedať krátkodobý nájom bytu, ak a) sa predmet nájmu stal nespôsobilý na dohodnuté užívanie a táto skutočnosť nebola spôsobená zavinením nájomcu alebo osôb s ním žijúcich v byte, b) došlo k ukončeniu jeho pracovného pomeru, služobného pomeru, štátnozamestnaneckého pomeru alebo iného obdobného pomeru, c) mu vznikol nárok na sociálne bývanie podľa osobitného predpisu alebo d) je daný iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru. Podľa ods. 3 uvedeného paragrafu ak bola daná výpoveď, skončí sa krátkodobý nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola druhej zmluvnej strane doručená výpoveď. Zákon stanovuje výpovednú lehotu tak, že výpovedná lehota nesmie byť kratšia ako jeden mesiac, v prípade písomnej výpovede z dôvodov podľa § 7 ods. 1 písm. a) alebo písm. b) alebo ods. 2 písm. a) kratšia ako 15 dní. Toto ustanovenie je kogentného charakteru, preto zmluvné strany nemôžu rámec právnej úpravy zúžiť (napr. skrátiť trvanie minimálnej výpovednej lehoty). Z pohľadu zákonnej úpravy vyplýva, že ak bola nájomná zmluva uzavretá podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu, ktorá bola ukončená písomnou výpoveďou ktoroukoľvek zmluvnou stranou, sa krátkodobý nájom bytu skončí uplynutím výpovednej lehoty. Zákonnú úpravu zániku nájmu bytu obsahuje aj Občiansky zákonník v § 710 a 711. § 710 v ods. 3 ustanovuje, že ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Prenajímateľ môže nájomcovi písomne určiť dlhšiu výpovednú lehotu. Nájomca môže dať výpoveď kedykoľvek, a to z akéhokoľvek dôvodu alebo bez uvedenia dôvodu. Výpoveď musí byť písomná a doručená druhej strane. Vychádzajúc z týchto ustanovení, ak ste mali platne uzavretú nájomnú zmluvu a podali ste výpoveď, tým Vám zanikne nájomný vzťah, ale až po uplynutí zákonnej výpovednej lehoty a počas trvania nájmu patrí prenajímateľovi riadna úhrada nájomného.

      29. októbra 2015 v 11:47
  • Božena

    Dobry den, chcela by som sa opytat co robit ak sme s priatelom obtazovani byvalou prenajimatelka bytu. Na prenajom nebola zmluva, kedze si to pani nezelala a tiez je to znameho mama. Po odstahovani od nas neustale vymaha peniaze za maliara, kt. jej maloval az po nasom odstahovani a nedoplatky elektrina, voda (kt sme aj ochotni zaplatit). Chcem vediet ci ma na nas nejaky pravny dosah a moze vymahat tieto peniaze, kedze nic take nebolo vopred dohodnute a byt sme jej odovzdali v poriadku aj ked ona tvrdi opak a ohovara nas. Vdaka za info

    16. júna 2015 v 14:50
    • Advokátska kancelária Bános & Košútová

      Dobrý deň, odporúčam Vám nedoplatky za elektrinu a vodu prenajímateľke zaplatiť, pričom je potrebné si o tejto úhrade zabezpečiť aj potvrdenie, ktoré preukazuje, že ste jej to naozaj zaplatili. Tým budete chránení v prípade, ak by si predmetnú čiastku potom nárokovala. Čo sa týka úhrady peňazí za maliara, tak by bolo vhodné preukázať, že v čase, keď bol byt vymaľovaný, ste ho Vy už neobývali.

      18. júna 2015 v 12:04
  • Anonym

    Dobrý deň, chcem sa opýtať, pokiaľ posielame majiteľovi bytu doporučenou zásielkou výpoveď nájmu s trojmesačnou výpovednou lehotou (podľa zmluvy) a prípadne majiteľ bytu zásielku nepreberie a o tejto situácií nie je ani v zmluve nič písané, ošetrené, ako v tomto prípade postupovať? Prípadne počas výpovednej lehoty, nás môže majiteľ bytu vysťahovať okamžite? napr. z toho dôvodu, že sme sa nedohodli na výške mesačnej platby a trváme na pôvodnej platbe. Kvôli tejto situácií v podstate sme sa rozhodli dať výpoveď nájmu. chcem sa ešte opýtať, pokiaľ nám už od majiteľky bytu prišla výpoveď skôr, ako prišla z našej strany jej a v zmluve máme napísané, že: Výpovedná lehota začína plynúť dňom doručenia zásielky o výpovedi a naša majiteľka bytu použila to, čo je v zákone uvádzané, že výpovedná lehota začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, čiže nám dala dlhšiu výpovednú lehotu. Zaujíma ma, ako máme v tomto prípade postupovať, keďže porušila zmluvu a my chceme využiť výpovednú lehotu podľa zmluvy.Vopred Ďakujem za odpoveď.

    9. júna 2015 v 10:48
    • Advokátska kancelária Bános & Košútová

      Dobrý deň, v zmysle § 686 Občianskeho zákonníka nájomná zmluva musí obsahovať označenie predmetu a rozsahu užívania, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Mala by tiež obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Ak sa nájomná zmluva neuzavrela písomne, vyhotoví sa o jej obsahu zápisnica. Nájomca môže dať výpoveď kedykoľvek, a to z akéhokoľvek dôvodu alebo bez uvedenia dôvodu. Na druhej strane však prenajímateľ takéto právo už nemá, ten môže podľa ustanovení Občianskeho zákonníka ukončiť zmluvný vzťah iba z dôvodu, ktorý je presne presne stanovený v § 711 tohto zákona. Ďalej § 712c hovorí, že ak tento zákon neustanovuje inak, nájomca nie je povinný vysťahovať sa z bytu a byt vypratať, kým nie je pre neho zabezpečená zodpovedajúca bytová náhrada. Spoloční nájomcovia majú právo len na jednu bytovú náhradu. Svojpomocné vypratanie bytu zo strany prenajímateľa sa naďalej považuje za nezákonné. Zákon tiež hovorí, že neplatnosť výpovede môže nájomca uplatniť na súde do troch mesiacov odo dňa doručenia výpovede. Účinky výpovede nastanú až po nadobudnutí právoplatnosti rozhodnutia súdu, ktorým sa zamietne návrh na určenie neplatnosti výpovede nájmu bytu. Teda ak prenajímateľ porušil nájomnú zmluvu, a to tým, že Vy trváte na pôvodnej platbe (predpokladám, že ak zmluva neustanovuje výšku platby, tak ste o tom spísali zápisnicu v zmysle § 686), ale on žiada, aby ste platili viac, ale ste sa na tom nedohodli, a nebola uzavretá ani nová nájomná zmluva, a napriek tomu Vám poslal výpoveď, môžete žiadať o neplatnosť takejto výpovede v zmysle horeuvedených skutočností.

      10. júna 2015 v 17:05
  • Eva

    Dobry vecer pan advokat . Chcela by som sa opytat. Byvame v podnajme od r.2013 platili sme podla zmluvy 300€cize 140 na najom bytu a ostatne majitelovi.okrem toho este 25€ elektriku a 16.50€ stvrtrocne kablovku v roku 2014 prisiel nedoplatok za byt 600€ vsetko sme vyrovnali ale majitel nam nechcel ukazat vyuctovanie ani za byt ani elektriku . Ked sme sa nadtahovali vsetko sme si odpysali plyn vodu aj elektriku.teraz pride znovu vyuctovanie ale ja neviem ako mame postupovat ked bude znovu nedoplatok. Popri tom nam zvysil najom od juna2014 na 180€ .bola som aj na bytovom druzstve ale odmietli so mnou komunikovat . Tak mi poradte ako mam ziadat od majitela vyuctovanie dakujem

    5. mája 2015 v 13:35
    • Advokátska kancelária Bános & Košútová

      Dobrý deň, nakoľko nepoznám obsah Vašej nájomnej zmluvy, odpoveď bude všeobecnejšia. Zmluvu o nájme bytu by ste mali mať uzatvorenú s vlastníkom bytu podľa § 685 a nasl. Občianskeho zákonníka. Okrem všeobecných, resp. povinných údajov (ako napr. predmet zmluvy, záväzok prenajímateľa prenechať nájomcovi do užívania byt s presnou špecifikáciu bytu, záväzok nájomcu uhrádzať prenajímateľovi nájomné a pod.),by zmluva mala obsahovať aj ustanovenia o právach a povinnostiach zmluvných strán. Vzťahy, ktoré nie sú upravené nájomnou zmluvou sa spravujú ustanoveniami Občianskeho zákonníka. Ak vo Vašej nájomnej zmluve nie je ustanovenie o tom, že preplatok, resp. nedoplatok za služby spojené s užívaním bytu uhradí nájomca po doložení dokladov z ročného zúčtovania mesačných zálohových platieb správcom domu, nie je prenajímateľ povinný Vám tieto doklady preukázať, resp. predložiť k nahliadnutiu. Ak v zmluve však takéto ustanovenie máte, máte možnosť domáhať sa svojho práva na súde. Ak takéto ustanovenie v zmluve máte a prenajímateľ Vám odmietne predložiť toto zúčtovanie, nie ste povinný mu zaplatiť nedoplatok, ktorý vznikol. Čo sa týka nahliadnutia dokladov a informácii u správcu domu, ten postupoval správne, nakoľko možnosť nahliadať do dokladov u správcu domu má len vlastník bytu.

      7. mája 2015 v 16:57
  • Linda

    Dobry vecer, potrebujem poradit. Na zaklade sudneho rozhodnutia musim zabezpecit byvalym najomcom nahradny byt, kym ho nezabezpecim nie su povinni sa vystahovat…Mozete mi dat prosim prakticky navod ako to mam urobit? Citala som o tom v zakone, ale vobec mi nie je jasne, ako mam postupovat? Dakujem za odpoved.

    23. októbra 2014 v 11:45
    • Advokátska kancelária Bános & Košútová

      Dobrý deň, náhradným bytom sa na účely Občianskeho zákonníka rozumie byt, ktorý svojou veľkosťou a vybavením dokáže zabezpečiť ľudsky dôstojné bývanie nájomcu a členov jeho domácnosti. Podľa rozhodnutia slovenských súdov takýmto bytom môže byť aj byt s jednou obytnou miestnosťou, ak dokáže zabezpečiť vyššie uvedené podmienky. Primerané je však zabezpečiť byt s obdobnými podmienkami ako ten,ktorý ste prenajímali. Tento náhradný byt nemusí byť zabezpečený len v obci, v ktorej sa nachádzal pôvodný nájomný byt. Musí byť však umiestnený v takej vzdialenosti od pracoviska nájomcu, aby mu bolo umožnené denné dochádzanie do práce. V prípade ak takýto náhradný byt zabezpečíte, je potrebné poslať nájomníkom písomné vyhlásenie o zabezpečení bytovej náhrady( písomné vyhlásenie osoby, ktorá poskytne náhradný byt alebo náhradné ubytovanie o tom, že uzavrie zmluvu o nájme bytu s osobou, ktorá má byt vypratať). Nájomca, ktorý má byt vypratať, je povinný uzavrieť zmluvu o bytovej náhrade do 30 dní od doručenia písomného vyhlásenia o zabezpečení bytovej náhrady. Ak nájomnú zmluvu bezdôvodne neuzavrie, jeho nárok na bytovú náhradu zanikne.

      25. októbra 2014 v 14:01
  • Anonym

    Dobrý deň. Chcem sa opýtať ohladne nájmu.S majitelom mam uzavretú od 1.5.2014 najomnu zmluvu na dobu neurcitu podla § 663 a nasl Obč. zakonnika.Dostal som sa do omeskania s platbou najomneho.V zmluve majitel bytu trva a uviedol 1 mesacnu vypovednu lehotu.Platim mu 1 mesiac dopredu cize v juli k 18 som mu mal platit najomne za mesiac august.Az eraz som si nasiel pracu.Uz mi samozrejme v juli poslal vypoved s 1 mesacnou vypovedou.Vcera som s nim hovoril a vysvetlil som mu situaciu.Ze neviem do konca mesiaca zaplatit ani omeskany najom za mesiac august.Bud vraj do konca mesiaca zaplatim omeskany najom alebo 1.9.2014 caka prazdny byt a kluce od bytu.Ma pravo na taketo jednanie a moze ma aj s detmi vyhodit na ulicu, ked meskam len s jednym najomnym?Samozrejme ze chcem byt nadalej uzivat a pokracovat v najme a platit najomne.

    14. augusta 2014 v 10:43
    • Advokátska kancelária Bános & Košútová

      Dobrý deň, podľa Občianskeho zákonníka, nájomnú zmluvu možno vypovedať pri nájmoch nehnuteľností v trojmesačnej lehote. V prípade, ak máte krátkodobý nájom, osobitný zákon ustanovuje, že prenajímateľ môže vypovedať krátkodobý nájom bytu, ak nájomca riadne a včas nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu za čas dlhší ako dva mesiace. Naviac, podľa ustanovenia § 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka, prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu ak nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace. Občiansky zákonník osobitne rieši aj predĺženie výpovednej lehoty o ďalších šesť mesiacov (ochranná lehota), ak výpovedný dôvod spočíva v tom, že nájomca nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace a preukáže, že ku dňu doručenia výpovede sa nachádzal v stave hmotnej núdze z objektívnych dôvodov. Iným predĺžením výpovednej lehoty je podanie žaloby o neplatnosť výpovede. Prenajímateľovi oznámte, že s prihliadnutím na Vašu finančnú situáciu by Vám mal podľa zákona poskytnúť dlhší čas na zaplatenie nájomného.

      16. augusta 2014 v 17:14
  • Róbert

    Ja by som sa tiež rád opýtal jednu otázku. Sme s manželkou a dvomi malými deťmi v podnájme. Manželka je na materskej dovolenke a ja som pred mesiacom stratil prácu a nevychádza nám to, aby sme mohli nájom zaplatiť. Prenajímateľ z toho nebol nadšený, keď som mu to oznámil a preto sa bojím, že nás bude chcieť vyštvať z bytu. Nevzťahuje sa na takýto prípad nejaká výnimka alebo že by mu zákon zakazoval niečo také urobiť? Vaša odpoveď by nám veľmi pomohla.

    17. augusta 2013 v 17:41
    • Advokátska kancelária Bános & Košútová

      Dobrý deň, občiansky zákonník osobitne rieši aj takýto prípad, najmä pokiaľ ide o výpovednú lehotu. Ide totiž o predĺženie výpovednej lehoty o ďalších šesť mesiacov (ochranná lehota), ak výpovedný dôvod spočíva v tom, že nájomca nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace a preukáže, že ku dňu doručenia výpovede sa nachádzal v stave hmotnej núdze z objektívnych dôvodov. Ak potom ešte Vy pred uplynutím výpovednej lehoty zaplatíte prenajímateľovi dlžné nájomné alebo sa písomne dohodnete s prenajímateľom na nejakom spôsobe úhrady, potom sa má zato, že výpovedný dôvod zanikol.

      20. augusta 2013 v 12:16
  • Adriana

    Dobrý deň pán advokát,
    obraciam sa na Vás s otázkou týkajúcou sa nájmu k bytu. Uzatvorila som nájomnú zmluvu, kde je v čl. VII ods.3 uvedené, že v prípade skončenia nájmu je nájomca povinný ihneď v deň doručenia výpovede odovzdať prenajímateľovi kľúče od bytu, od vchodu bytového domu a od schránky a odovzdať mu byt… Mňa zaujíma, či je toto ustanovenie v poriadku, že či naozaj ma môže nasledujúci deň potom ako mi doručil výpoveď nájmu jednoducho vyhodiť na ulicu. Ďakujem za odpoveď.

    10. augusta 2013 v 8:57
    • Advokátska kancelária Bános & Košútová

      Pokiaľ ide o nájom bytu, ide o tzv. chránený nájom. To znamená, že nájomca je voči prenajímateľovi chránený pred vysťahovaním tým, že prenajímateľ mu môže dať výpoveď z nájmu len z dôvodov ktoré sú taxatívne vypočítané v § 711 OZ, pričom ešte platí, že dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná. Dôvod výpovede nemožno dodatočne meniť. Okrem toho ste ako nájomca chránená aj tak, že pokiaľ ide o výpovednú lehotu, tá sa v zmluve môže dohodnúť, avšak nesmie byť kratšia ako tri mesiace. V nájomnej zmluve si môžete akurát tak dohodnúť písomne, že výpovedná lehota bude dlhšia ako tri mesiace, alebo tak určí prenajímateľ. Čiže to znamená, že tento článok zmluvy bude neplatný, a nastupuje výpovedná lehota zo zákona, teda trojmesačná, ktorá začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi výpoveď doručená.

      12. augusta 2013 v 17:47

Z dôvodu mimoriadnej pracovnej vyťaženosti je bezplatná právna poradňa momentálne pozastavená.